Makler-Blog von Jo. Wolter Immobilien, Braunschweig – Artikel vom 27.02.2014

 

 

Hilfe – die Mieten sind explodiert!!!

Aufgrund des Artikels vom 22. Februar in der Braunschweiger Zeitung hatten wir Immobilienmakler und Hausverwalter aus Braunschweig einige Reaktionen aus der Kundschaft (Suchkunden und Anbieter von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern) und auch der Mieterschaft.

Aus unserer Sicht ist der Artikel viel zu spektakulär dargestellt. Aber das ist nicht schlimm, denn jeder weiß Journalisten leben von solchen Headlines.

Deshalb muß man nicht hysterisch werden, sondern sollte kritisch hinterfragen, wo diese Miet- und Kaufpreise tatsächlich herkommen! Dann kann man sich auch schnell wieder entspannen!!!

Natürlich steigen die Mieten und auch die Kaufpreise, auch in Braunschweig, Wolfenbüttel und Wolfsburg. Das war schon immer so und wird auch immer so bleiben – sie tuen es kontinuierlich, mit kleinen „ups and downs“, aber im Ergebnis steigen sie. Aber da jede Immobilie, jeder Käufer und jeder Verkäufer individuell sind, kann man es sich mit solchen Aussagen nicht so einfach machen, wie es die Zeitung tut – deswegen der Sarkasmus in der Überschrift.

Angebotspreise und Angebotsmieten

Die betreffenden Angaben über Mietwohnungen aus Braunschweig, Wolfsburg und Salzgitter resultieren aus den Angeboten auf Immonet. Aus unserer Erfahrung ist Immonet ein sehr gutes und seriöses Portal, insbesondere auch für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser! Auf deren Auswertungen kann man sich verlassen.

Aber die Auswertungen basieren nun mal auf den Mieten bzw. Kaufpreisen, die die Verkäufer / Vermieter fordern. Die tatsächlichen Abschlüsse kennt Immonet natürlich nicht.

Renovierungsbereinigte Mieten

Mietsteigerungen in Salzgitter??? Schon komisch, erst recht weil die Mieten aufgrund mangelnder Nachfrage eher rückläufig sind. Das liegt daran, weil Wohnungen dort oftmals renoviert werden müssen, bevor es überhaupt zu einer Neuvermietung kommen kann – natürlich sind die Mieten nach der Renovierung höher als vorher. Deswegen hinkt der Vergleich und die angebliche Preissteigerung.

Mietspiegel

In Braunschweig hingegen werden Wohnungen derzeit eher selten vom Vermieter für eine Neuvermietung aufgehübscht, weil er auch ohne Renovierung hinreichend Interessenten für seine Wohnung findet.

Da der Mietspiegel den Braunschweiger Immobilienmarkt zudem erheblich reguliert, steigen die Mieten dort, insbesondere wenn bei der Neuvermietung nicht renoviert wird, deutlich langsamer und gesünder. Deshalb sind sie aber auch besser vergleichbar bzw. die tatsächliche Steigerung besser abzubilden.

Kaufpreise

Während der Mietmarkt stark reguliert ist, ist der Kaufmarkt frei. Kaufpreise für Wohnungen und Häuser kommen dadurch zustande, dass sie wirklich verhandelt werden und dementsprechend auch die tatsächlichen Begebenheiten des Immobilienmarktes widerspiegeln. Deshalb sind die tatsächlich erzielten Kaufpreise der bestmögliche Weg, um Preissteigerungen darzustellen – allerdings auch nur dann, wenn der Markt vollständig transparent ist und die Vergleichsobjekte entweder gleich oder zumindest ausstattungsbereinigt sind.

Dazu sollte man jedoch auch berücksichtigen, dass auf dem freien Kaufmarkt für Wohnungen und Häuser eher verhandelt wird, als auf dem Mietmarkt. Deswegen ist die Aussagekraft dieser Auswertung wiederum relativ unbrauchbar, weil sie lediglich auf dem Angebot, nicht dem Ergebnis der Verhandlungen fußt.

Man kann es ja mal versuchen…

Motiviert durch Zeitungsartikel wie dieser aus der Braunschweiger Zeitung versuchen doch einige Haus- oder Wohnungseigentümer ihre Immobilien zu utopischen Preisen zu verkaufen – nach dem Motto „ich kann es ja mal versuchen – kostet ja nichts, wenn keiner kommt und meinen Fantasiepreis zahlt, bleibe ich halt hier wohnen.“

Solche utopischen Wünsche werden in solchen Auswertungen / Preisspiegeln, die lediglich auf Angeboten beruhen natürlich ebenfalls berücksichtigt und verfälschen die Realität erheblich – denn die betreffenden Häuser und Wohnungen, die nicht verkauft werden weil sie schlicht zu teuer sind verfälschen dennoch die Statistik der Immobilienpreise.

Die Schlussfolgerung daraus…

Am besten weiß immer noch der Immobilienmakler, was am Markt für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, usw., vorgeht.

Wir Makler werden nämlich nur bei Erfolg bezahlt – wir kennen nicht nur die Angebotspreise sondern auch die echten Verkaufspreise. Wir waren auch tatsächlich in der betreffenden Eigentumswohnung, d. h. wir können echte Immobilienwerte auch ausstattungsbereinigt beurteilen.

Wenn Sie uns Makler fragen: Ja, die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen steigen in Braunschweig und Wolfsburg – ebenso wie die Mieten für die Mietwohnungen. Aber sie steigen (zum Glück) nicht so stark, wie es nach diesen unvollständigen Statistiken zu sein scheint!

Übrigens: Ab Mitte März gibt es den neuen Immobilien-Marktbericht der Grundstücksbörse Braunschweig, an dessen Erstellung wir maßgeblich mitgewirkt haben – auf www.wolter.de zu Download.

© 2014 Jo. Wolter Immobilien – Makler in Braunschweig – Immobilienvertrauen seit 1952

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