Makler-Blog von Jo. Wolter Immobilien aus Braunschweig am 23.04.2013:

Dramatische Preissteigerungen bei Immobilien in Braunschweig – stimmt das?

Nach einer Studie der Ratingagentur FERI für den Beobachtungszeitraum 2007 bis 2012 ergibt sich für Braunschweig eine durchschnittliche Preissteigerung von über 30% bei Mietwohnungen. Damit liegt Braunschweig bundesweit auf Platz 3 – das meint der Braunschweiger Makler dazu:

Wir werden oft auf diese Studie angesprochen, meist werden wir gefragt, ob das überhaupt stimmt bzw. realistisch ist.

Über einen Beobachtungszeitraum von 6 Jahren ergibt sich nach der Studie für Braunschweig eine jährliche Preissteigerung von 5% – und schon klingt es gar nicht mehr so dramatisch. Berücksichtigt man ferner man, daß in den vorhergehenden 15 Jahren die Makler in Braunschweig keine nennenswerten Mietsteigerungen zu vermelden hatten, so relativiert sich das Ganze um so mehr – bzw. verkehrt sich ins Negative, denn über diesen Beobachtungszeitraum von 20 Jahren war, selbst unter Berücksichtigung dieser Steigerung die Inflation (Teuerungsrate) immer noch höher als die Mieterhöhungen in Braunschweig – also insgesamt ein kleiner Realverlust für die Vermieter trotz steigender Mieten!

Wir als Makler halten das Ergebnis Studie auf jeden Fall für realistisch. In Braunschweig gab es tatsächlich einen großen Nachholbedarf bei den Mietsteigerungen. Und dieser ist immer noch nicht gestillt, denn der Nachfrageüberhang ist immer noch zu spüren – und die echten Mietsteigerungen im Wohnungsbestand fielen tatsächlich sogar deutlich niedriger aus, als uns diese Studie glauben lässt – denn inzwischen gibt es in Braunschweig nicht nur einen Mietwohnungsmarkt sondern zwei. Diese Studie hat beide wie folgt zusammengefasst:

Für die insgesamt über 30%ige Mietsteigerung in Braunschweig kommen mehrere – sich verzahnende und verstärkende Faktoren zusammen. Zum Einen haben wir ein grundsätzliches, bundesweites Phänomen, nämlich die Flucht in die Sachwerte, resultierend aus der Eurokrise. Dieses Phänomen verstärkt – den ebenfalls bundesweiten –Trend zur Zentralisierung beim Kauf von Immobilien. Denn Land (besonders in zentralen und guten Lagen) ist unvermehrbar.
Dabei bleiben die Landkreise vielerorts auf der Strecke, denn dort kann immer wieder, schnell und unbürokratisch neues Bauland ausgewiesen werden, so wie dies in den letzten Jahren auch inflationär betrieben wurde. Konkurrenz belebt bekanntlich das Geschäft, insofern können ländliche Gemeinden in dieser Studie nicht ganz vorn dabei sein – abgesehen davon, daß die Nachfrage nach Mietwohnungen in ländlichen Gebieten seit jeher nicht besonders ausgeprägt ist.

Braunschweig hat keine Landkreise (mehr) und ist von engen Stadtgrenzen umschlungen. Insofern ist Land ein nicht unbegrenzt verfügbares, knappes Gut, welches stark nachgefragt wird, was sich wiederum auf die Preise auswirkt – denn hier kann die deutlich belebte Nachfrage nicht bedient werden. Wer trotzdem in Braunschweig leben will, weicht also in den Mietwohnungsmarkt aus und verstärkt auch in diesem Teilmarkt die Nachfrage.

In den 70er, 80er und 90er Jahren wurde darüber hinaus in Braunschweig eine verfehlte Wohnungsbaupolitik betrieben. Es wurde zu wenig Bauland ausgewiesen und auch keine Anreize für Investoren gesetzt. Dies wäre das richtige Mittel gewesen, um das aysmetrische Mietrecht (in Gesetzgebung und Rechtsprechung) auszugleichen. Der Mietspiegel in Braunschweig ist ebenfalls über Jahre Gift für Investoren gewesen – denn die Preise für die Erstellung von Wohnungen steigen im freien Markt unaufhörlich, während die Mieten durch den Mietspiegel künstlich gedeckelt blieben. Solange (unabhängig von den Risiken durch Mietausfall oder Mietnomaden) die Vermietung nur bis zu einem Entstehungspreis von bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter wirtschaftlich ist, wird kein Investor Miethäuser bauen, sondern für sein Kapital einen sichereren Hafen suchen.

Weiterhin wächst die Zahl der Einwohner von Braunschweig seit einiger Zeit überdurchschnittlich. Auch die Neubürger verstärken die Nachfrage nach Mietwohnungen. Die Generation „50plus“, auch „Best-Ager“ genannt, verkauft derzeit tendenziell das Haus im Grünen, um in die Nähe des Theaters, von Ärztezentren und fußläufig erreichbaren Kulturangeboten zu ziehen. Spätestens durch den Verkauf des Hauses betucht und meist um die Kosten von Kindern in Ausbildung erleichtert, können finanziell größere Schritte getan – und damit höhere Mieten oder Kaufpreise gezahlt werden – was den Nachfragedruck weiter erhöht.

Wo früher das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ausgewogen gewesen ist, überwiegt nun die Nachfrage, so daß bei Neuvermietungen der Mietspiegel ausgereizt werden kann. Darüberhinaus führt die aktuelle Zinssituation dazu, daß frei werdendes Kapital alternativ angelegt werden muß. Die Kombination aus Sicherheit und Rendite hat die Vermietung von Neubauwohnungen quasi über Nacht wieder attraktiv gemacht. Die Rendite ist zwar (verglichen mit früher) schwach, aber nicht so schlecht wie vergleichbare Anlageformen. Der Mietspiegel greift darüber hinaus bei der Vermietung von Neubau-Erstbezug nicht.

Somit entsteht gerade ein zweiter Mietmarkt, mit der Freiheit die Preise zwischen zwei Parteien – auf Augenhöhe zu vereinbaren. Und diese Mieten fallen gemeinhin aus deutlich aus dem Raster, denn es handelt sich um exklusive Neubauten für exklusive Nachfrager. Dieser neue, zusätzliche Mietmarkt ist in einer Stadt, die in der Vergangenheit so investitionsfeindlich war natürlich so stark ausgeprägt, daß die durchschnittlichen Mieten – arithmetisch gemittelt aus beiden Teilmärkten eine so deutliche Preissteigerung aufzeigen.

Insofern gibt es keinen Grund für die klassische Mieterschaft verängstigt zu sein, denn der Mietspiegel für den Bestand existiert immer noch und hält die Preise auch zukünftig auf einem ausgesprochen niedrigen und sozialverträglichen Niveau. Die Neubauwohnungen gehören in Bälde auch zum Bestand und werden dann auch unter die Regulierung fallen. Darüberhinaus ist die Verdichtung in Braunschweig sehr ausgeprägt und die Bautätigkeit so überproportional, daß der Nachholbedarf bald erschöpft sein dürfte. Am Horizont werden (inflationsbereinigt) sinkende Mieten bald wieder in Sichtweite sein.

Es sollte die Aufgabe der Gesetzgebung und der Rechtsprechung sein, weniger in die Märkte einzugreifen, dann können zukünftig extreme Schwankungen vermieden werden.

Provisionsfreie Mietwohnungen zu fairen Preisen in Braunschweig gibt es beim Braunschweig-Makler: Jo.Wolter Immobilien!

(c) 2013 www.braunschweig-makler.de

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