Maklerblog von Jo. Wolter Immobilien, Braunschweig  am 02.01.2014

Sie möchten ein Einfamilienhaus kaufen oder verkaufen, in welchem ein Reichsheimstättenvermerk eintragen ist?

Als Makler erleben wir solche Fälle regelmäßig – in Braunschweig gibt es immer noch einige Grundstücke auf denen der sog. Reichsheimstättenvermerk lastet.

Allein der Begriff „Reichsheimstätte“ klingt schon ziemlich angestaubt, mehr als das sogar – es klingt irgendwie nach drittem Reich – oder zumindest Weimarer Republik.

Reichsheimstättengesetz von 1920

Bis zum 1. Oktober 1993 konnten die öffentliche Hand sowie gemeinnützige Unternehmen sog. Reichsheimstätten ausgeben. Grundlage dafür war das Reichsheimstättengesetz (RHeimstG) von 1920 – somit ist zumindest klar, warum es irgendwie angestaubt klingt.

Die Reichsheimstätten dienten dazu, der Bevölkerung den Besitz von Wohneigentum mit besonderem Rechtsschutz zu ermöglichen. Das Wohneigentum war so festgeschrieben, dass es sich entweder um ein Einfamilienhaus mit Nutzgarten oder um ein Anwesen zur Bewirtschaftung durch eine Familie handeln musste. Reichsheimstätte kann also nur eine Immobilie sein, die im Notfall durch Früchte aus dem eigenen Nutzgarten zur Ernährung der Familie beiträgt – nur dann ist sie privilegiert und gehört geschützt.

Die besondere Sicherheit der Immobilie, also der “Reichsheimstätte” bestand in der absolut erstrangigen Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs und der erforderlichen Zustimmung des Ausgebers. Zwangsvollstreckungsmaßnahmen durch Eintragung von Zwangssicherungshypotheken waren ebenso unzulässig wie Vollstreckungen wegen nicht dinglich gesicherter Forderungen. Im Falle der Zwangsversteigerung – nicht beim Verkauf durch den Makler – hat der Ausgeber ein Vorkaufsrecht.

Begünstigte von Reichsheimstätten

Ausgeber von (Reichs-)Heimstätten konnten per Gesetz nur das Reich, die Länder oder Kommunen sein. Diese konnten allerdings weitere gemeinnützige Unternehmen als Ausgeber einsetzen. Die Nutzer einer Heimstätte wurden als Heimstätter bezeichnet. Durch den besonderen sozialen Aspekt der Heimstätte sollte diese auch einem speziellen Personenkreis zu Gute kommen: Als Heimstätter sind “Kriegsteilnehmer, insbesondere Kriegsbeschädigte, sowie Witwen der im Kriege Gefallenen und kinderreiche Familien (…) vorzugsweise zu berücksichtigen.” Grundsätzlich können aber auch andere Personen bei der Vergabe einer Heimstätte berücksichtigt werden.

Reichheimstättenvermerk ab 1998 bedeutungslos

Nach einer Übergangsregelung bis 31. Dezember 1998 ist der Reichsheimstättenvermerk mittlerweile gegenstandslos. Er kann – auch auf Antrag eines Grundpfandrechtsgläubigers – kostenfrei gelöscht werden.
Insofern soll Sie ein Reichsheimstättenvermerk nicht beunruhigen! Wenn wir, als Ihr Makler in Ihrem Auftrag den Kaufvertragsentwurf beim Notar in Auftrag geben, lassen wir den Vermerk vom Notar gleich mit löschen.

PS: Keine Regel ohne Ausnahme
Eine Besonderheit besteht jedoch auch heute noch: Für Grundpfandrechte, die bereits am 1. Oktober 1993 auf einer Reichsheimstätte eingetragen waren, gilt unverändert § 17 Abs. 2 Satz 2 RHeimstG. Diese Vorschrift besagt, dass Grundpfandrechte durch Tilgung erlöschen und nicht zu Eigentümerrechten werden. Konkret bedeutet das, dass diese Altrechte nicht abgetreten werden können.
Da jedoch Eigentümergrundschulden bzw. Grundschuldbriefe von den Banken ohnehin nicht gern als Sicherheit genommen werden, da sie die hohen Versicherungskosten für die Aufbewahrung scheuen ist diese kleine Ausnahme ebenfalls unbeachtlich – unabhängig davon daß seitdem durch Zeitablauf oder Verkauf vermutlich die meisten dieser über 20 Jahre alten Grundschulden bereits aus den Grundbüchern getilgt sind.

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